Wir haben Assetti im Oktober 2013 gegründet. In fast 13 Jahren haben wir Hunderte von Rent Rolls und Ertragsübersichten durchgearbeitet. Und in all dieser Zeit taucht ein Problem immer wieder auf – jedes Mal aufs Neue.
Wie prognostiziert man die finanzielle Performance eines Immobilienportfolios, ohne dass es zum Vollzeitjob wird?
Die ehrliche Antwort: Es gibt keine Abkürzungen. Und die Gründe dafür sind bekannt.
Erträge müssen auf Basis des aktuellen und zukünftigen Mietvertragsbestands sowie der Flächenübersicht prognostiziert werden – kurz gesagt: über den Rent Roll. Dabei kann man entweder mit den tatsächlich vertraglich vereinbarten Mieten und Flächendaten arbeiten oder mit ERVs (Estimated Rental Values bzw. Marktmieten) und entsprechende Leerstandsabzüge einmodellieren. So oder so: Der Rent Roll ist der Ausgangspunkt.
Betriebskosten (OpEx) lassen sich aus der Buchhaltung ableiten, da Ist-Werte und Benchmarkdaten in der Branche weitgehend verfügbar sind. Die Logik dahinter ist ebenfalls gut etabliert. Property Manager und Objektbetreuer kennen ihre Assets und die lokalen Kostenniveaus in der Regel gut – dieser Teil ist zwar mühsam, aber zumindest handhabbar.
Capex ist der Bereich, in dem es wirklich unübersichtlich wird. Selbst wenn detaillierte, sorgfältig ausgearbeitete Langfrist-Instandhaltungspläne (LTMP bzw. Capex-Plan) vorhanden sind, stecken sie meist in PDF-Berichten und separaten Excel-Dateien – und müssen manuell, Zeile für Zeile, in die Planung übertragen werden. Hinzu kommt, dass Entscheidungen zu größeren Einzelmaßnahmen sich leicht um ein oder zwei Jahre verschieben, sobald ein Objekt zum Verkauf vorbereitet wird oder ein Portfolio zur Refinanzierung bewertet werden muss.
Selbst wenn dedizierte Software für das technische Gebäudemanagement im Einsatz ist, fließen die Daten nicht automatisch in die Finanzplanung über. Die Lücke wird – jedes Mal – durch manuelle Einschätzung geschlossen.
Die unbequeme Wahrheit: Der weitaus größte Teil der immobilienwirtschaftlichen Finanzplanung wird nach wie vor händisch in Excel erstellt. Der manuelle Aufwand ist enorm – und im schlimmsten Fall sind die Fehler fatal.
Das Kerndilemma der Planung lässt sich in einer einzigen Frage zusammenfassen: Plant man über die Flächen (den Rent Roll) oder über die Konten (das Hauptbuch)?
Die richtige Antwort lautet: beides. Und genau das hat bisher gefehlt.
Was wir bei Assetti entwickelt haben
Wir haben – nach unserem Kenntnisstand erstmals in der Branche – die Herausforderung gelöst, Mieteinnahmenplanung, Betriebskosten und Capex in einer einzigen, einheitlichen Ansicht zusammenzuführen.
Innerhalb derselben visuellen Oberfläche können Sie:
Das Ziel: 80–90 % des manuellen Aufwands in der Finanzplanung eliminieren – und damit sowohl Qualität als auch Planungsgenauigkeit spürbar verbessern.
Wenn es interessant klingt, den Großteil des manuellen Aufwands aus Ihrem Planungsprozess zu entfernen, zeigen wir Ihnen gerne mehr.
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